Voor ouders met studerende kinderen die geld over hebben, kan het kopen van een huis of appartement voor een studerend kind aantrekkelijk zijn.
Maar financieel zitten er wel de nodige haken en ogen aan.
De Nederlandse huizenmarkt voelt roodgloeiend aan en dat geldt ook voor sommige studentensteden. Onderstaande grafiek geeft daarvan een beeld:
Waar de gemiddelde prijsstijging op de Nederlandse woningmarkt volgens makelaarsclub NVM in het tweede kwartaal van dit jaar op 9 procent lag vergeleken met een jaar geleden, stegen de prijzen in sommige studentensteden nog veel harder.
In steden als Amsterdam, Leiden, Utrecht en Delft gaat het extreem hard met de huizenprijzen, maar dat ligt weer een slag anders in Wageningen, Maastricht en Nijmegen. De tweedeling op de Nederlandse huizenmarkt is dus ook enigszins zichtbaar bij de studentensteden.
Studentensteden
Voor steden waar de huizenprijzen hard stijgen, geldt vaak dat het ook moeilijker is om betaalbare studentenkamers te huren. Dit stelt ouders die hun studerende kind willen helpen, voor een lastig dilemma: een hogere huur van een studentenkamer accepteren in een duurdere stad, of een relatief dure woning kopen voor je studerende kind in zo'n prijzige stad. Het omgekeerde gaat ook op.
Wie overweegt een huis of appartement voor z'n studerende kind te kopen moet zich dan ook afvragen: doe je dat vooral omdat het leuk is om een optrekje te hebben in een gezellige studentenstad, of wil je ook echt rendement maken op zo’n investering?
Onderstaande twee voorbeelden illustreren dat de manier waarop je een tweede woning voor je kind financiert, veel kan uitmaken.
Huis voor je studerende kind: kopen met eigen geld
Stel bijvoorbeeld dat een echtpaar een appartement van 150 duizend euro koopt voor de kinderen die gaan studeren en dit met eigen spaargeld financiert. Bovendien willen ze hun kinderen ‘gratis’ laten wonen. Hoe ziet het financiële plaatje er dan ongeveer uit?
Als het geld op een spaarrekening was blijven staan en bijvoorbeeld tien jaar vast had gestaan tegen 1,7 procent rente - zo veel levert een 10 jarig spaardeposito dezer dagen maximaal op - had dit onder aftrek van de vermogensbelasting in box 3 (inclusief fiscale vrijstellingen) ongeveer 15 duizend euro opgeleverd.
Voor de woning zijn er kosten zoals gas, water en licht, de OZB-belasting en servicekosten. Ga je uit van een relatief laag bedrag van 260 euro per maand dat de ouders voor hun rekening nemen en houd je rekening met de inflatie, dan kom je over een periode van tien jaar uit op zo’n 35.000 euro aan woonkosten.
Tot slot moet je nog vermogensbelasting betalen over de waarde van de woning, die in box 3 valt.
Tel je de gederfde spaarrente en alle kosten bij elkaar op, dan kom je over tien jaar al gauw op een bedrag van ongeveer 63 duizend euro.
Als er verder geen huurinkomsten zijn, kun je dat alleen met de waardestijging van de woning terugverdienen.
Op de aankoopprijs van 150 duizend euro, gaat het om een benodigd rendement van 41 procent over tien jaar. Op jaarbasis komt dat neer op een waardestijging van ongeveer 3,5 procent per jaar. Afgezet tegen bovenstaand lijstje van gemiddelde prijsstijgingen in studentensteden zou dat geen al te groot probleem moeten zijn.
Maar daar past natuurlijk wel een kanttekening bij: de huidige woningmarkt doet nogal extreem aan, dus het is erg lastig om op de langere termijn te zeggen wat een 'redelijk' rendement is voor verschillende steden.
Vraag bij bovenstaande berekening is ook hoe je omgaat met de uitsparing van de huurkosten van een uitwonend kind. Laat je je kind wel huur betalen, dan pakt het sommetje van de investering een stuk gunstiger uit. Maar dit hangt sterk af van de alternatieve situatie: zouden ouders de huurkosten van een kind dat op kamers gaat, voor hun rekening hebben genomen. Of zou de student de kamerhuur in de alternatieve situatie zelf hebben moeten betalen?
Huis in studentenstad als belegging
Je kunt ook op een andere manier omgaan met de aankoop van een huis voor studerende kinderen. Bijvoorbeeld als een echtpaar een huis of appartement van drie ton koopt waar een studerend kind kan wonen, maar je financiert het met voor de helft met een hypotheek en verhuurt meerdere kamers.
Let wel: als je het pand mede met een hypotheek financiert, moet je met de bank afspreken dat je het geld gebruikt voor een 'beleggingspand'. Want banken kijken anders naar de financiering van huizen al naar gelang ze wel of niet worden verhuurd.
De gederfde spaarrente over een periode van tien jaar, scheelt netto opnieuw ongeveer 15 duizend euro.
Verder zijn er de rentelasten van de hypotheeklening. Bij zakelijke kredieten kunnen die, afhankelijk van je risicoprofiel uiteenlopen tussen de 2 en 13 procent - dat is dus fors meer dan de reguliere hypotheekrente. Als je je uitgaat van 5 procent rente voor de hypotheek van 1,5 ton, komt dat neer op 75.000 duizend euro kosten over 10 jaar.
Ook in dit voorbeeld moet er vermogensbelasting worden betaald over de tweede woning in box 3, maar daarbij mag de hypotheekschuld van anderhalve ton (geen hypotheekrenteaftrek) in mindering worden gebracht op de woningwaarde.
Verder zijn er nu huurinkomsten van bijvoorbeeld drie keer 350 euro per maand (dit zal natuurlijk per stad verschillen, aangezien je in Amsterdam een kleiner oppervlak kunt kopen voor 3 ton dan in bijvoorbeeld Wageningen). Omdat het huis fiscaal in box 3 valt hoeft over de feitelijke huurinkomsten geen belasting te worden betaald.
Neem je aan de ene kant de gederfde spaarrente plus de financiële lasten en verreken je dat met de huurinkomsten, dan zijn in dit voorbeeld de huurinkomsten van 126 duizend euro over een periode van tien jaar net voldoende om alle financiële lasten te dekken. Je houdt dan zo'n drieduizend euro over. Dat betekent dus dat de verdere stijging van huizenprijzen pure vermogenswinst is - maar het kan natuurlijk ook dat anders lopen met de huizenprijzen, zo is in de jaren na 2008 gebleken.
Zelf rekenen
Je kunt ook andere uitkomsten krijgen bij bovenstaande sommetjes, afhankelijk van hoe je sleutelt met de diverse variabelen. Dat hangt af van wat je feitelijk doet met je spaargeld, het afsluiten van een hypotheek, de rente en kosten van een woning. Wie denkt aan een huis of appartement voor z’n studerende kind, zal dus altijd zelf aan de slag moeten met de plussen en minnen van een tweede woning in een studentenstad.
